Les nouvelles règles en matière de diagnostic de performance énergétique

Définition et fonctionnement du DPE 

Le DPE est un diagnostic obligatoire pour tout bien mise en vente ou en location, conformément à l’article R.126-15 du Code de la construction et de l’habitation. Il attribue deux étiquettes : 

1. Une sur la consommation énergétique, allant de A à G, A étant la plus performante ; 
2. Une sur les émissions de gaz à effet de serre. 

Valable pendant 10 ans, le DPE communique des informations sur la performance énergétique d’un logement, permettant ainsi d’orienter les décisions d’achat, de location ou encore de rénovation. Avec la réforme de 2021, le DPE est devenu opposable et seules les recommandations l’accompagnant n'ont qu'une valeur indicative.
 A cet égard, le DPE doit mentionner que le diagnostiqueur dispose des compétences requises et le diagnostiqueur engage sa responsabilité en cas de DPE erroné, sauf si l'erreur vient du fait que le vendeur ou le bailleur lui a volontairement communiqué de fausses informations.

Une nouveauté a également été introduite depuis 2023 : l’indication obligatoire de la consommation en énergie finale, plus représentative de la réalité énergétique du logement. Elle correspond à l’énergie consommée et facturée à chaque utilisateur.

Les passoires thermiques au cœur des enjeux 

Les logements F et G, souvent appelés « passoires thermiques », sont une priorité pour le gouvernement. En effet, leur consommation excessive, due à un manque d’isolation ou à des équipements jugés obsolètes, constitue une source majeure de consommation énergétique. 

En matière de location, la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets, appelée « loi Climat et résilience », marque un tournant décisif dans la réglementation énergétique. L’article 176 de la présente loi modifie l’article L.174-1 du Code de la construction et de l’habitation en instaurant des obligations visant à éliminer les passoires thermiques du marché locatif : 

• Depuis janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m² (énergie finale) ne peuvent plus être loués ; 
• A partir du 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location ; 
• Dès le 1er janvier 2028, l’interdiction s’étend aux logements classés F ; 
• Et à compter du 1er janvier 2034, tous les logements classés E, F et G seront interdits à la location.

De plus, depuis août 2022, les loyers des logements classés F et G sont également gelés, sauf si le propriétaire entreprend des travaux de rénovation. 

En matière de vente de maisons individuelles et d’immeubles composés de plusieurs logements appartenant à un propriétaire unique, il y a lieu de réaliser un audit énergétique : état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale d'un logement, qui propose plusieurs scénarios de travaux d’amélioration et les chiffre. C’est une version plus poussée du DPE. Cette obligation s’applique dès la mise en vente :

• Depuis le 1er avril 2023 pour les « passoires thermiques » : biens classés en F ou G,
• A compter du 1er janvier 2025 pour les biens en monopropriété classés en E.

L’ajustement des DPE en faveur des logements inférieurs à 40 m²

Une mesure spécifique pour les logements de moins de 40 m² a été introduite par l’arrêté du 25 mars 2024, entré en vigueur au 1er juillet de la même année. Cette réforme adapte les seuils d’étiquettes énergétiques pour ces surfaces réduites, souvent défavorisées par les critères précédemment pris en compte, et vise à mieux refléter leur performance réelle. 

Désormais, la surface prise en compte pour l’établissement du DPE est celle de référence du bien, à laquelle sont ajoutées les surfaces de vérandas et de locaux chauffés avec une hauteur sous plafond d’au moins 1m80. 

Cette nouvelle mesure permet à certains logements de sortir de la catégorie des passoires thermiques en rendant possible leur location, tout en incitant leurs propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation. 140.000 logements seraient concernés.

Nouvelle réglementation : la mise en place du carnet d’information du logement 

Depuis le 1er janvier 2023, pour accompagner la transition vers la suppression, à terme, des passoires thermiques, le carnet d’information du logement (CIL) a été instauré. Il est obligatoire pour les logements neufs ou ceux ayant fait l’objet de travaux de rénovation énergétique après l’obtention d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable de travaux). 

Ce document, tenu à jour par le propriétaire, regroupe certaines informations essentielles : les plans de surface, les réseaux (eau, électricité), les caractéristiques des matériaux utilisés, les notices de fonctionnement des équipements et tous les documents permettant d'attester la performance énergétique du logement et de connaître les moyens de l'améliorer (et notamment le DPE et l’audit énergétique).