Résidence principale, secondaire, locative : quel régime fiscal en cas de revente ?
31/10/2025Lorsqu’un particulier décide de céder un bien immobilier, la question de la fiscalité attachée à la plus-value ne peut être écartée.
Toutefois, cette imposition dépend de la nature du bien cédé (résidence principale, secondaire, bien à usage locatif) et du régime fiscal qui lui est attaché. Ainsi, le cédant peut prétendre à une exonération totale ou, dans certains cas, à une taxation plus lourde.
La résidence principale : une exonération totale
La cession de la résidence principale bénéficie d’une exonération intégrale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, conformément à l’article 150 U du Code général des impôts. Cette exonération s’étend aux dépendances immédiates et nécessaires à l’habitation (garage, caves, place de stationnement), sous réserve qu’elles soient cédées simultanément.
Pour en bénéficier, le logement doit constituer la résidence principale effective du vendeur au jour de la vente. En pratique, le délai entre le départ du bien et sa cession doit être raisonnable, généralement inférieur à 12 mois.
Bien que la plus-value soit exonérée d’imposition, les charges supportées pendant la détention du bien (travaux, intérêts d’emprunt, entretien) ne sont pas déductibles du revenu fiscal.
La résidence secondaire : une imposition soumise à abattements progressifs
Contrairement à la résidence principale, la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence secondaire est imposable. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %.
Un abattement pour durée de détention réduit progressivement la base imposable à la partir de la sixième année de détention du bien :
| Durée de détention | Taux d’abattement | |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux | |
| jusqu’à la 5e année | 0 % | 0 % |
| de la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| la 22e année révolue | 4 % par an | 1,6 % par an |
| au-delà de la 22e année | exonération totale | 9 % par an |
| au-delà de la 30e année | exonération totale | exonération totale |
Ainsi, la charge fiscale diminue avec le temps, jusqu’à l’exonération complète après 30 ans de détention.
Les dépenses liées à l’entretien, aux travaux ou aux intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles, sauf si les travaux ont été réalisés par des entreprises.
Les biens à usage locatif : le régime des plus-values immobilières des particuliers
Les biens loués, qu’ils soient nus ou meublés, relèvent du même régime fiscal que les résidences secondaires : la plus-value est imposable à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Là aussi, le propriétaire bailleur bénéficie de l’abattement pour durée de détention afin d’être totalement exonéré d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
S’agissant des charges liées aux travaux et intérêts d’emprunt, elles ne sont pas déductibles pour le calcul de la plus-value, sauf si les travaux ont été réalisés par des professionnels.
Depuis la promulgation de la loi de finances pour 2025, le calcul de la plus-value pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) a été modifié.
Depuis le 16 février 2025, le prix d’acquisition servant de base au calcul de la plus-value doit être diminué du montant des amortissements précédemment déduits des revenus imposables.
Exemple concret de l’impact de la réforme
Madame X a acheté en 2015 un bien immobilier et a déboursé pour le prix et les frais la somme de 180.000,00€. Ce bien a été loué en meublé avec option pour le régime réel d’imposition.
Sur la période de détention de 10 ans, Madame X a déduit un total de 50 000 € d’amortissements sur le bien et les meubles.
Elle décide de vendre son bien en mars 2025 pour un prix de 250 000 €.
- Avant la réforme :
Plus-value brute = 250 000 € – 200 000 € = 70 000 € - Après la réforme :
Plus-value brute = 250 000 € – (180 000 € – 50 000 €) = 120 000 €
La réforme augmente donc sa plus-value imposable de 50 000 €.
Malgré cette évolution, les LMNP conservent le bénéfice de l’exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.